5月统计局数据点评：基本面拐点已现政策也仍将持续改善

投资要点

事件:

统计局发布了5月份的数据。5月份，商品房销售面积-32%，销售金额-38%，新开工面积-42%，竣工面积-31%，开发投资-8%，实收资金33%。

评论:

基本观点已经出现。5月销售降幅收窄，销售金额同比-38%，销售面积同比-32%(4月-39%)。从高频跟踪数据来看，我们跟踪了36个新房，5月成交面积同比-52%(4月-61%)，36个城市中有24个城市跌幅收窄；12个城市二手房，5月成交面积同比-34%(4月-45%)，12个城市中有10个城市跌幅收窄。自6月份以来，改善的趋势仍在继续。过去三周，平均每周成交面积从1月到5月有所变化。新房成交面积中山+77%，青岛+58%，惠州+45%，兰州+42%，常州+31%，苏州+29%。二手房，青岛+104%，扬州+85%，杭州+68%，苏州+23%，南京+19%等。

绝对水平仍处于较低水平，政策将长期持续改善。1)目前销售有所恢复，但力度较弱，同比仍大幅下降。1-5月累计销售金额同比-32%，除2020年2月疫情外，仍为历史最大降幅；此外，5月份新开工面积、竣工面积、开发投资、实收资金分别为-42%、-31%、-8%、-33%，同比依然较差。2)信用风险持续，房企雷雨仍有发生；3)土地成交大幅下降。5月土地成交金额同比-40%，而土地出让金约占地方财政的30%；4)政策空间也比较大，尤其是第二套首付比例的变化，以及认房认贷的要求。2015“330新政”二套首付降至最低40%；2016年2月2日，非限购城市首套最低首付20%，二套最低首付30%。

供给侧改革趋势持续。1)销售弱复苏下，行业出清更彻底；2)土地市场利润率持续提升。预计2021年以来分批集中供地毛利率分别为21.9%、25.0%、27.1%、29.5%、33.9%；3)优质房企拿地份额增加。1-5月，TOP30国企拿地金额占百强企业拿地总金额的55%，2020年和2021年分别占35%和38%；目前少数优质房企拿地活跃。销售改善后，更多优质房企的拿地情况也有望大幅改善。

投资建议:基本面拐点在5月份已经出现，但绝对水平仍处于低位。弱复苏下，政策改善持续，供给侧改革趋势延续，当前估值处于低位。看好保利发展、万科A、金地、招商蛇口、南山控股、招商刮起。

风险:居民房贷等杠杆大幅收紧，房地产税超预期。