京投发展：TOD模式再破圈用场景点亮生活

近日，交通运输部等联合印发《加快建设交通强国五年行动计划》，指出要深入实施城市公共交通优先发展战略。由此可知，国家层面对TOD的发展意图已经非常明确。然而，作为万亿蓝海的TOD却走到十字路口，过去的轨道、房地产增量发展模式已难以为继，增存并重的内涵模式亟需升级，为城市高质量发展提供新动力。

作为TOD领域的排头兵，京投发展以TOD模式技术和经验门槛为基础，持续创新，把TOD与新观念、新产品、新用户进行有效链接，通过回归用户价值赋能产品力，真正构建场景运营与生活方式的有机统一。

TOD传统模式亟需升级

据中国城市轨道交通协会统计，截至2022年底，我国共有55个城市开通城市轨道交通，运营线路总长度10287.45公里。其中，地铁运营线路8008.17公里，占比77.84%。根据数据推算，预计“十四五”期末城轨交通运营线路规模将接近13000公里，运营城市有望超过60个。

与此同时，推进城市轨道交通发展的政策利好频出。中央层面，去年1月，国家发改委办公厅发布《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》，鼓励推广地铁上盖物业、交通枢纽地上地下空间综合开发等模式；6个月之后，国家发改委出台“十四五”新型城镇化实施方案，要求推广以公共交通为导向的开发TOD模式，打造站城融合综合体；交通运输部则在2023年印发《加快建设交通强国五年行动计划》，为轨道交通的发展注入了新动能。此外，各地方也在积极推进轨道交通建设和TOD模式创新，成都、重庆、襄阳、无锡、佛山、洛阳、东莞等均有相关动作和政策出台。

在市场和政策的双重驱动下，城市轨道交通迎来跨越式发展，客运量不断提升。交通运输部的数据显示，2022年全国城市轨道交通客运量194亿人次，预计2023年客流量将创新高。

城市轨道交通运营规模持续扩大，TOD模式火爆出圈。众所周知，TOD模式是以公共交通为导向的开发，在规划居民区或商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。源于TOD模式的契机，自然吸引了万科、招商蛇口、京投发展、龙湖、保利、越秀等诸多玩家入局，甚至不少地铁公司的身影也出现在土拍市场中。

“目前，构建以轨道为主的TOD发展格局已成为各大城市引领城市布局优化、增强城市功能品质、促进城市产业发展、打造职住平衡体系的重要抓手。然而，各地在项目推进过程中，仍在规划引领片区统筹、用户体验等方面存在不少掣肘和痛点，需要全行业不断探索实践，完善解决”，中国城市轨道交通协会会长张燕友在京投发展·第五届TOD创新论坛上如是说。

过去，TOD模式被看作是“技术派”，因技术门槛较高而成为核心竞争力。然而，随着技术革新、市场趋于成熟，单一的技术优势很难适应新的发展趋势。京投发展总裁高一轩感慨道，感觉行业走到了十字路口，北上广深除外，像有些二线城市、弱二线城市的TOD发展遇到了巨大的障碍和挑战。以前逢说房地产必说TOD，现在企业变得更理性，没有一窝蜂似的非要干这个了，这也给了真正想在行业深耕的企业以机会。过去三年，所有的TOD从业者面临诸多挑战，其根源是TOD的发展模式已经在时代之下需要做出新的变化。

回归用户价值

TOD模式迭代绝非易事，尤其是后疫情时代，我国TOD发展面临更为严峻的挑战。例如，总体人口负增长、老龄化日趋严重、经济增速下行等。加之，京投发展偏偏选择了TOD领域中高复杂度和高难度并重的地铁停车场上盖综合开发。在这类项目中，政府、地铁公司、业主的诉求均不同，如何平衡三方成为项目建设的关键。

高一轩对此深有体会。他记得2018年第一届TOD论坛上，京投发展首次提出TOD智慧生态圈。“那个时候公司更多强调对城市、对地铁，对市民的价值在那个时代并没有变成唯一的主题”。

然而，今时不同往日。房地产行业经过新一轮深度洗牌，以往的游戏规则被颠覆。在高一轩看来，“现在没有什么赚快钱的机会，这不是选择，而是现实，企业必须要慢下来。京投发展提出‘用户主义’理念，回归用户价值，从企业需求转向用户需求，把TOD项目开发与更好的生活方式相结合，开启由产品中心主义到用户中心主义、单维价值创造向多维价值创造、功能化产品向生活方式转移的探索与实践。从产品到用户，强调了对城市、地铁、业主的持续贡献及服务能力。因此，TOD模式的底层逻辑已经变了”。

一直以来，底层逻辑都是京投发展TOD模式迭代和更新之路上的指导性原则。随着轨道+房地产的粗放式开发成为过去时，京投发展开始摸索新的生存方式，即将三观正、颜值高(高审美)、关系好(高情感浓度)等核心理念不断在产品与服务中落地，先后打造了西华府、公园悦府、琨御府、岚山、无锡愉樾天成、北熙区等标杆项目，实现了TOD产品的不断迭代。

以北熙区为例，项目位于北京朝阳的东坝北西区，由地铁3号线、12号线以及规划中的R4线经过。2022年以来，东坝发展提速。这里被定位为“使馆级新区”，承接三里屯的价值溢出，有望成为继望京之后的新经济增长引擎。基于此，京投发展在北熙区的建设中全面应用了TOD整体开发技术，然后将用户主义的实践逐步落地。

缘于三轨交汇的优势，北熙区打造了多维度的慢行链接系统，可以连接盖上和地面，然后与城市形成连接。譬如，通过一条盖上空中连廊直接连接商业综合体，实现社区与城市无缝链接；从地铁出来可以不经过地面，直接通过交通核到达上盖住宅区；连接盖上和地面的重要垂直交通核，与城市道路相融合，变为城市界面的一部分，同时垂直交通核结合周边公园绿化、公交站台，形成丰富、有趣的入口前场空间。

从空间利用看，北熙区把侧壁形成的天然高差变成了儿童活动娱乐区，基于高差设计竖向的山水景观，侧壁旁边变成可以慢行的景观空间等。整个空间，自然、流畅、亲和，是城市里难得的绿色场所。

值得注意的是，北熙区以“次世代大城”为概念，主打下一代的、未来的精神需求潮流，打造了极具特色的TOD街区，即利用TOD高差形成以“绿谷”为核心的第二生活平台。“绿谷”连接北岗子站和东风站，在轨道基础上形成特色的人文街区，从而拉近了邻里的距离，就像城市的微中心，集合了人们日常的社交、运动、艺文等生活内容。

北熙区的开发逻辑，迅速得到了市场的广泛认可。去年十一黄金周开盘后，北熙区旋即赢得了357组家庭的投票，并取得热销30.8亿的好成绩，一举成为朝阳区的人气红盘。

用场景链接生态

实际上，在北熙区项目之前，京投发展便开启了转型，在北京檀谷等项目上进行了基于用户主义的生活方式场景营造实验，并取得了阶段性成效。2020年9月，以檀谷为先锋阵地，展开了一场由传统地产开发向生活方式运营转型的实验，慢闪公园采用策展逻辑，用非固定的形式邀请生活方式品牌来展演，形成了未来生活的微缩打样。

那么，何为慢闪呢？高一轩表示，慢闪犹如蒸馏器或者萃取器，“闪”的意义就是用相对低的成本在场景中试探一下他的生存能力。如果生存能力很高，就把转成相对永久和相对固定的；如果生存能力不高，就临时出现而已。在这个过程中，会接受大量和我们的定位相符合的主理人，不断产生好的想法并持续转化。随着尝试增加，品牌、人脉、资源都会不停的滚动、放大，逐渐才会形成我们的能力。

需要指出的是，慢闪让来自新消费、文化、艺术、影视等跨领域人才陆续成为檀谷的主理人，通过共创形成与用户需求同频共好的生活方式共同体。这意味着，京投发展已经打破了传统开发思维边界，通过与跨界资源滚雪球式的联动实现价值共创，进而形成具有特色的庞大储备生态圈。

在北京的北熙区、无锡的愉樾天成，京投发展打造了慢生活休闲街区、森系静谧社交场景、森林主题乐园、峡谷山丘秘境、全龄友好超级会客厅、邻里花园、绿谷广场等多样化场景，通过场景+内容呈现出丰富多元的日常生活。

其实，TOD作为空间基础这一事实并未改变，究竟应该装入什么内容，营造怎样的场景才能打动人、留住人成为破解TOD新模式的制胜法宝。在运营中，京投发展发现，TOD快通达、大空间、强系统中可以为人们创造慢生活、多场景、高智慧的生活形态，从而形成一种生态平衡。

“TOD都是超级大项目，在房地产领域中具有打造超级场景的可能性，但是这样的超级场景在过去是被浪费的，因为在空间中、在场景中没有植入有意义的内容，这样也就让它与人的生活离得更远。如何把TOD和更好的生活方式相结合，提高人们的幸福效率，是TOD开发是否可持续发展的重要胜负手”，高一轩坦言。

显然，跳脱固有地产思维的京投发展，已经找到了解锁未来的钥匙，即将场景孵化和内容运营深度捆绑，通过多维度链接形成自己的生态圈，让资源经过新一轮整合后创造多方契合的精神共鸣。